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ドローン飛行空中利用賃貸借契約仲介、空中権設定販売仲介、管理

弊社(株式会社日本空間占有)はドローン飛行のための空中権設定、空中賃貸借仲介、空中権販売仲介、管理を行います。

まず、日本の民法では土地の所有権はその土地の上下に及ぶとされています。

民法207条

土地の所有権は法令の制限内においてその土地の上下に及ぶ

その土地の所有権に対して、土地の賃借権と同様に、空中利用の為の権利を設定する事になります。

特徴としましては

・空中権を設定する事によって、空中権の対価としての賃料収入が得られます。

・空中権を設定すると、空中の自己利用はできなくなりますが、土地の所有権は自分に残っていますので、所有権が無くなるわけではありません。

・空中権は土地上空中の空間利用の権利です。

従来、日本の法律では「空中権」という言葉は、2つの意味で用いられてきました

以下Athome不動産用語辞典より参照
1.土地の上空の空間の一部を使用する権利
契約により設定する空間の上下の範囲を定めて土地を独占的に使用する権利をいい、その法的な形式によって「区分地上権」または「区分地上権に準ずる地役権」に分かれる。

区分地上権による空中権は工作物(例えば空中電線)を所有する目的で上下の限られた空間を排他独占的に使用収益する権利をいう。また、区分地上権に準ずる地役権による空中権は、自己の土地(例えば電柱の設置場所)の便益のために他人の土地の空中を使用する(例えば電線を設置する)権利である。

いずれも、民法上物件として認められている。

2.未利用容積率移転する権利
都市計画で定められた容積率 (建物敷地面積に対する総床面積の割合)のうち、未使用のものを他の土地に移転する権利をいう。

一定の条件のもとで容積率を割増しする方法(実質的に容積率が移転される)としては、「特定街区」「一団地の総合的設計」「高度利用地区」「連坦建築物設計」などの制度があるが、いずれも移転対象建物が隣接していなければならない他、既存建物の未利用容積率を移転することはできない(「連坦建築物設計」を除く)。

もっと広範囲で容積率を移転できる制度としては、「特例容積率適用地区制度」がある。これは都市計画で一定の区域を定め、その区域内の建築敷地の指定容積率の一部を複数の建築敷地間で移転することを認める制度であり、2001年に創設された。

現在、東京都千代田区の一部が「大手町・丸の内・有楽町地区特例容積率適用地区」(116.7ha)として指定され、東京駅の駅舎敷地で未使用となっている容積率(東京駅は復元改修後、それ以上容積率を使用しないで保存される)を、その周辺の新築ビル(東京ビルディング、新丸ビル、丸の内パークビル、八重洲側の南北グラントウキョウビル等)に移転して、本来の容積率以上の高層ビル化を実現している。

容積率の移転は建築確認によって認められるもので、当事者が空中権を直接に取引する制度が確立しているわけではないが、容積を移転する敷地に対して移転先の敷地所有者が地役権を設定し、移転敷地所有者にその対価を支払うという方法が取られている。

なお、アメリカでは、未利用容積率を移転する権利がTDR(Transferable Development Right:移転可能な開発権)として法制化されている。https://www.athome.co.jp/contents/words/term_1700/#:~:text=%E7%A9%BA%E4%B8%AD%E6%A8%A9%E3%81%A8%E3%81%AF%E3%81%8F%E3%81%86%E3%81%A1%E3%82%85%E3%81%86%E3%81%91%E3%82%93&text=1%EF%BC%8E,%E5%9C%B0%E5%BD%B9%E6%A8%A9%E3%80%8D%E3%81%AB%E5%88%86%E3%81%8B%E3%82%8C%E3%82%8B%E3%80%82

ドローン飛行の為の空中権は、1のうち、<区分地上権に準ずる地役権による空中権>は自己の土地(例えば電柱の設置場所)の便益のために他人の土地の空中を使用する(例えば電線を設置する)権利に似た権利であると考えられます。

ドローン飛行の区分地上権に準ずる地役権による空中権の目的は「電線を這わせる」ではなく、「ドローンを飛行させるため」です。

このドローン飛行の為の空中権は電線を這わせる場合の空中権同様に法律学上、物権になると思われますが、債権債務関係とする契約方法も別にあると思われます。例えば、空中利用の債権債務関係(賃貸権、賃借権)だと考えてもあまり支障はありません。(実際に、巷によくあるアパートの賃貸借契約では、アパートの部屋の空間も貸している例から考えて、空間利用の賃借権だと捉える理論も成り立つ。)

一方、物件としての空中権を設定すると考えた場合、第三者に対し排他的であり、またその権利を販売する事が可能となってまいります。

弊社では、一般的には、ドローン飛行の為の空間利用賃借権設定としての空中利用債権債務契約をお勧めし、その仲介業務を行います。

物件としての空中権の設定や売買を行う場合については、区分地上権に準ずる地役権による空中権(例:電線を這わせる権利)の例を参考に、法整備の動向に注目しております。

詳しくは株式会社日本空間占有まで

TEl03-6721-9182

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